01 · En une ligne
Les murs du réseau.
L'ImmoCo détient les murs (ou le bail) et les loue aux exploitations. Séparer les murs de l'exploitation, c'est la protection asset-backed du groupe.
National · niveau master
50/50 David / Yoan
100 % leasing · murs + travaux
02 · Rôle & fonctions
Fonction A
Actifs immobiliers
- Les murs — achat du bâtiment ou droit au bail
- Emplacements & m², hauteur, parkings
- Flagship Awans — 1er site du réseau
Fonction B
Baux & revenus locatifs
- Bail commercial à l'unité
- Loyers, indexation, durée
- Refacturation des charges & du bâti
Fonction C
Valorisation & financement
- Crédit-bail immobilier (100 % leasing, travaux inclus)
- Montée en valeur du portefeuille
- Portefeuille multi-sites, multi-pays
Ce qu'elle ne fait PAS : elle ne porte pas le matériel (→ LeaseCo), n'exploite pas les centres (→ unités), et ne détient pas d'IP (→ La Marque).
03 · Ce qu'elle détient / porte
Actif 1
Les murs / baux
- Le bâti ou le droit au bail de chaque centre
- À commencer par Awans
Actif 2
Le portefeuille immobilier
- Multi-sites, multi-pays
- Actif tangible & finançable
Actif 3
Les baux aux unités
- Revenus locatifs récurrents
- Refacturation des charges
04 · Modèle éco & flux
ENTRELoyers des unités — revenu locatif stable, indexé.
SORTLoyer de crédit-bail immobilier (100 % leasing, travaux inclus).
LEVIERAsset-backed — les murs garantissent le financement et se valorisent.
05 · Détention & contrôle
Actionnariat
50/50 David / Yoan · société nationale (niveau master) · financée 100 % en crédit-bail (aucun apport). Awans : +131 450 € de travaux non leasables en top-up bancaire ici ; les autres centres restent 100 % leasés.
Cloisonnement
Les murs sont isolés du risque d'exploitation : si une unité tombe, l'immobilier reste protégé (ring-fencing).
06 · Création de valeur
L'ImmoCo transforme l'immobilier en actif tangible et finançable, tout en cloisonnant le risque. Elle garantit le réseau côté bilan et capte la valeur du foncier — pendant que l'exploitation reste légère.
07 · Chiffres clés
100 %
leasing (murs + travaux)
+131 450 €
top-up bancaire Awans (travaux non leasables)
— €/m²
loyer aux unités
à figer
Première version — à valider. Contenu repris de ta fiche « ImmoCo », aligné sur le modèle. Le loyer €/m² se cale sur le BP du centre. Jauges d'avancement à ajouter après.